买底楼送“有使用权”花园 只能种花草不能建篱笆?
来源:新闻晨报    发布时间:2018-6-8

  合同里标注了使用权,绿篱分割了使用面积,买房时为花园多付了费用,怎么自家窗前的小花园就不是自己的呢?奉贤区绿地无双小区1楼的业主想不明白。对此,奉贤区金海社区的管理者表示:“因为小花园是小区的公共面积,属全体业主所有。”

  那么,开发商该不该退款给1楼花了高价购房的业主?开发商又是否涉嫌将花园“捆绑销售”?

  底楼比2楼贵10多万

  合同显示享有使用权

  老金一直有个关于花园的心愿。这样,他就可以每天在花园里种种花,晒晒太阳。2015年下半年,老金注意到,绿地无双小区1楼窗前带小花园的房子开卖,他几乎没有犹豫,就将自己已在5楼购买的房屋,置换到了1楼。

  “按道理,高层住宅2楼房屋的价格要高于1楼的价格,但是因为有这个花园,我们按照5楼的价格置换了1楼的房屋。算下来,比2楼同样款式的房屋贵了10多万元。”老金说。

  和老金抱有相似想法的还有业主老朱,在发现一楼的房子可以附带花园后,他不顾家人关于底层潮湿的顾虑,花高价买下了绿地无双底层的房子。

  “这个房子自带了一个30多平方米的花园,夏天在院子里晒晒太阳、吹吹风,多自在。”老朱说。

  然而,在一个停车位动辄数十万元的今天,只是多付了十几万元,就能够得一个面积30平方米左右的花园,这样的买卖未免太划算了。老朱向记者揭露其中的奥秘:原来,老朱等人所购买的,并非是自带花园的产权,而是这个花园的使用权。

  老朱等人的产证上,并不包含小花园的面积。但是,在老朱等人和开发商的合同上,双方有着这样一条约定:“乙方享有花园的使用权,该花园面积、设备、相关公共管线等以甲方交付时实际状态为准,乙方使用该花园需严格遵守《业主临时公约》之规定,并需承担协助维护该花园相关公共管线之义务。”

  底楼业主搭建面临拆除

  使用权成合同通用条款

  2016年年末,绿地无双小区交付。1楼业主发现,开发商已经用约1.5米高的绿篱将一楼窗前的区域进行了简单分割。密密扎扎的绿篱将楼前空地分成了一块块独立的院落。在不破坏绿篱的情况下,与院落相连的业主家的窗户,是通往这块绿地的唯一路径。

  在老朱等人看来,这样的设计意味着他们可以独立使用每户房前的院落。于是,他们敲开了与院落相连的窗户,搭设了围栏,在绿篱内按自己的心意铺设了地面。

  然而,院子刚装修好没多久,老朱等人就迎来了“噩耗”。管理部门认定,老朱等人的院子属于违建,篱笆要拆除,地面要恢复绿化,架在院子里的装饰,也要拆掉。

  老朱等一楼业主被告知,一楼花园属于公共区域,产权归全体业主所有,开发商并无权力将小花园分配给他们。

  更有甚者,老朱等人发现,在其看来原本是用高价买来的小花园使用权,竟是售楼合同中的一项通用条款,无论是一楼的业主,还是其他楼层的业主,每个业主的合同上都写有“乙方享有花园使用权……”的相同字样。

  “别人的合同是什么样,我是看不到的。所以我们一直以为自己用高价购买了花园使用权,现在才知道原来每个人都有这条约定。如果是这样,那我们花钱高价到底买的是什么呢?”老朱质疑。

  ●开发商回应

  一楼享使用便利

  具体内容正沟通

  一些业主认为,开发商是有意设置陷阱,欺骗了他们。对于业主的质疑,小区开发商——上海绿地奉翔置业有限公司的工作人员表示,实情并非如此。

  该工作人员表示,最初在合同中注明使用权,以及用绿篱为业主分割花园等行为,是希望一楼业主在合乎规定的情况下获得更多使用便利。“首先,这块区域是属于小区全体业主所有,不然业主的合同上也不会只写明使用权,而非产权。但是,相对于其他楼层业主,一楼业主对于该区域拥有‘唯一使用便利’,其他区域业主很难使用这块区域。我们用绿篱将这块区域围起来,就是希望在不违反小区相关的规定的情况下,让一楼业主拥有更多的使用便利。”该工作人员说。

  那么,在该工作人员眼中,哪些是一楼业主可以享有的使用便利呢?该工作人员说:“比如在场地上搭建阳光房、设置篱笆等涉嫌违法搭建的行为,就是不被允许的。但是在空地上摆个缸养养鱼,按照自己的心意种一些绿化,这些应该是可以的。”

  但是,该工作人员坦陈,对于一楼业主到底拥有怎样的使用便利,他也没办法给出准确的定义。“这主要取决于管理部门。有些使用方式,在2016年小区刚交付时可能符合规定,但是后来出台了新规定,就不被允许了。具体一楼业主的使用权是怎样的,我们也在和政府部门沟通。希望能找到更好的解决方案。”

  ●社区办表态

  使用权归全体业主

  一楼业主是受害者

  在奉贤区金海社区的管理者看来,花了高价购买一楼花园使用权的一楼业主们,实际上是受害者。小花园的产权归全体业主所有,一楼业主并不比其他任何楼层的业主拥有更多的小花园使用权。

  “小花园和小区内的大花园一样,产权归全体业主所有,由全体业主委托物业承担养护责任。如果允许一楼的业主在小花园里搭建、堆积物品、随意开垦或硬化土地,等于默许其他楼层业主在公共绿化里随意圈占绿地。这样下去,小区会陷入无序,小区的品质难以保证。”金海社区办事处施副主任说。

  “我们知道一楼业主多花了钱,从某种意义上讲,他们也是受害者。所以我们鼓励他们积极与开发商沟通。只要他们能拿得出一楼业主拥有更多使用权的证据,我们愿意依照证据进行管理。”金海社区房管中心张主任说。

  在金海社区的管理者看来,一楼业主窗前用绿篱分隔出的小花园,和小区内的大花园一样,应归小区物业统一管理。小区内的全体业主,应可以像自由进入小区内的大花园一样,自由使用分隔在一楼业主窗前的小花园。

  “下一步,我们将整治一楼业主的破墙开门的情况,这也是不允许的。”金海社区的管理者说。

  ●律师说法

  使用权约定无效

  可向开发商索赔

  北京观涛中茂(上海)律师事务所葛志浩律师,从法律层面上解读了花园使用权的问题。他指出,关于房屋买卖合同中所谓“使用权”的约定,本质上是无效的。

  葛志浩援引《物业管理条例》第二十七条:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”同时,《物权法》也规定:住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等,均属于业主共有。他指出:“在标的物本身不具有可交易性的前提下,开发商约定将使用权转让的行为为无权处分,将因违反行政法规的强制性规定而归属于无效。”

  葛志浩认为,假设开发商出售的一楼房屋单价明显高于其他房屋,且这一价格是以赠送花园为前提,那么房屋的售价就有了将花园“捆绑销售”的嫌疑,那么,开发商关于“购房送花园”的宣传就有虚假宣传之嫌疑。消费者事实上并无法享受到开发商于合同中给予的承诺,进而有了损失。在此前提下,消费者可考虑就相关损失部分向开发商主张赔偿。

  葛志浩提醒消费者:“在购买房屋时应当尽可能多了解合同条款,在涉及面积赠送、免费享受使用权的条款时,要提高警惕,以防产生不必要的损失。”